岳塘新闻网6月21日讯（通讯员：傅卓明）房主不在现场的情况下，房主代理人代为签订的合同有效吗？近日，岳塘法院审理判决一起房屋买卖合同纠纷案件。

某房产公司将一座房屋发布在“58同城”进行出售。刘某在该平台关注到涉案房屋后，联系到房产公司，双方约定2022年7月到涉案房屋实地看房。而后刘某在房产公司的居间下与房主胡某的代理人王某签订《房屋买卖合同》，约定2022年8月前办理产权转移登记手续，并在产权过户登记进窗后缴纳税前支付购房款。

刘某依据合同约定向房产公司支付购房定金和居间服务费后，其发现该房产公司发布的房屋年代存在问题，而且涉案房屋已登记在他人名下，刘某认为此举严重违背诚信原则及合同约定，要求退还双倍违约定金及居间服务费，经协商无果，遂向法院提起诉讼。

后查明，2022年4月，胡某将涉案房屋转让给王某并签订《房屋买卖合同》。并将涉案房屋交付给王某，双方未办理过户登记。后因房屋建设年代以及房屋内曾有老人过世的问题刘某与王某就买卖合同的履行产生纠纷，王某遂将案涉房屋转卖于第三人并已办理产权登记。

法院经审理认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，所以判决王某向刘某返还定金，房地产经纪有限公司承担连带责任。本案中，王某购买涉案房屋后，在没有胡某授权的情况下作为出售方代理人与刘某签订《房屋买卖合同》，王某的行为系无权代理。

现胡某对王某的代理行为明确表示不追认，故涉案房屋买卖合同对胡某不产生法律效力。房屋买卖合同载明的当事人系买受人刘某与出售人胡某，根据合同相对性原则，王某并非合同的一方当事人，并无作为合同一方与刘某进行涉案房屋交易的意思表示，刘某与胡某并不存在房屋买卖合同关系，涉案合同无效，刘某按合同约定所交付的定金应当予以返还，但违约条款不发生效力，刘某以违约为由要求双倍返还定金的要求不予采纳，刘某要求返还居间服务费系另一法律关系，不在本案中处理，其可另行主张。

经查明，王某与刘某为了交易的安全协商将定金付至房产公司的监管账户代为保管，故涉案定金应由王某返还给刘某，房产公司对王某的返还责任承担连带责任。

作者：傅卓明

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来源：岳塘新闻网

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